Logement gratuit Apporter la preuve d’une intention de gratifier un enfant
Depuis trente ans, mon frère habite une maison, avec 1,24 ha de surface, qui appartenait à ma mère. Il ne paye rien : pas de loyer, pas d’impôts fonciers, ni de redevance d’ordures ménagères. Le bien a perdu beaucoup de sa valeur, car il n’a pas été entretenu. Ma mère est décédée. Il n’a y a pas eu de testament ni de donation de faits. Puis-je demander le calcul d’un loyer ? Cela ne peut-il pas être considéré comme une donation indirecte ?
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Selon l’article 851 alinéa 2 du code civil, les donations de fruits ou de revenus sont rapportables, à moins que la libéralité n’ait été faite expressément hors part successorale. Autrement dit, l’avantage retiré par l’un des enfants de l’occupation gratuite et prolongée d’un bien appartenant à ses parents constitue un avantage indirect, dont le bénéficiaire doit rendre compte à ses cohéritiers. Rien n’interdit aux parents d’avantager un enfant par rapport à ses frères et sœurs si c’est leur volonté, mais ils doivent l’indiquer clairement.
En janvier 2012, la Cour de cassation a apporté des précisions quant à cette occupation gratuite : l’avantage indirect ne peut être rapportable que s’il constitue une véritable donation. Or, pour qu’il y ait donation, il faut nécessairement qu’il y ait une intention libérale. Les héritiers doivent en apporter la preuve. Le seul fait de démontrer la mise à disposition gratuite du logement et la rupture de l’égalité entre les enfants ne suffit plus. Il appartient donc aux héritiers qui en demandent le rapport de démontrer que l’avantage indirect consenti à un enfant l’a été dans l’intention délibérée de le gratifier. L’avantage tiré de la mise à disposition gratuite d’un logement reste donc potentiellement rapportable, mais la volonté pour les parents de s’appauvrir et d’enrichir corrélativement leur enfant devient indispensable.
Pour éviter les conflits au moment de leur succession, les parents ont tout intérêt à formaliser leur volonté. Soit ils ont une véritable intention libérale envers leur enfant et, dans ce cas, ils font constater cet avantage dans une donation ou dans un testament. Soit la mise à disposition gratuite constitue une simple volonté de rendre service gracieusement. Il est alors préférable de le formaliser dans une convention type prêt à usage.
En revanche, une fois les parents décédés, c’est le régime de l’indivision qui s’applique. Selon l’article 815-9 du code civil, « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». En cas de litige, le Tribunal de grande instance est compétent.
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